Existe amplio consenso que la Reforma Tributaria establecida mediante la Ley 27.430, vigente desde el 1/1/18, es una de las más importantes y completas de las realizadas desde un tiempo a esta parte.

Tal es así, que el PEN (Poder Ejecutivo Nacional) está trabajando arduamente intentando reglamentar la Ley en todos sus aspectos, de manera de poner blanco sobre negro puntos cruciales en cuanto a la implementación de los cambios que se encuentran vigentes. Tal es el caso del Decreto 976/2018, el cual analizaremos a continuación.

Este decreto aborda la enajenación de inmuebles y transferencia de derechos sobre inmuebles. Debemos recordar, y como ya se expuso en notas anteriores, que toda persona humana o sucesión indivisa que haya obtenido un resultado por la venta de algún inmueble y/o transferencia de derechos sobre inmuebles cuando el mismo haya sido adquirido con posterioridad al 01/01/2018, quedará dentro del objeto del tributo y como consecuencia deberá pagar por dicha ganancia el impuesto correspondiente, en este caso el Impuesto a las Ganancias. El mismo será determinado de la siguiente manera: Precio de venta – Valor de adquisición actualizado (desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transferencia) – Gastos directos o indirectos vinculados a la operación (como, por ejemplo: comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etc.), y en su caso amortizaciones (si hubiera estado el bien afectado a generar ganancias gravadas) hasta el trimestre inmediato anterior al de la venta. A este resultado obtenido denominado Resultado Bruto (Ganancia), se le aplicará una alícuota del 15%, y este resultado constituirá el importe a ingresar en concepto de impuesto.

Se estableció que los escribanos intervinientes en la operación, no actuarán ni como agente de retención en el ITI ni en Impuesto a las Ganancias, debiendo ser el sujeto vendedor quien liquide el impuesto cedular e ingrese el tributo correspondiente.

Este Decreto viene a esclarecer un concepto importante, que es el de definir el momento a partir del cual se considera configurada la adquisición. Esta se configurará cuando, a partir del 1 de enero de 2018 inclusive: a) se hubiere otorgado la escritura traslativa de dominio; b) se haya suscripto el boleto de compraventa siempre que se haya obtenido la posesión; c) se hubiere obtenido la posesión aun cuando el boleto de compraventa se hubiere celebrado con anterioridad y d) se hubiere suscripto o adquirido el boleto de compraventa sin que se tuviese la posesión o de otro modo se hubiese adquirido derechos sobre inmuebles.

Además, establece que en caso de que no poder determinarse ese “valor de adquisición”, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante, cedente, causante, o donante; el que deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario matriculado o por otro, profesional matriculado, cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias, la emisión de tales constancias. Asimismo, podrá ser realizado por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional y/o Provincial.

En cuanto a los residentes en el exterior, las ganancias de las personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el exterior (tema no abordado hasta este momento), derivadas de la enajenación de inmuebles o transferencia de derechos sobre inmuebles, situados en nuestro país, quedarán alcanzados por el Impuesto a las Ganancias pudiendo computarse solo los gastos establecidos en la Argentina. En estos casos, el adquirente o cesionario residente en el país deberá retener el impuesto con carácter de pago único y definitivo o, en el caso de que ambas partes no sean residentes en el país, deberá ser ingresado directamente por el enajenante o cedente en forma personal o a través de su representación legal en el país.

Las ganancias obtenidas por la venta de tales bienes, se imputarán en el período fiscal en que fueron percibidas (cobradas).

Ahora bien, ¿qué sucede en aquellas operaciones donde se pactó el pago en cuotas con vencimiento en más de un periodo fiscal? De ocurrir ello, las ganancias se imputarán en cada año en la proporción de las cuotas percibidas y/o cobradas.

A continuación, analizaremos una serie de situaciones particulares, que merecen especial atención.
En primer lugar, analizaremos el caso de quebrantos. Puede suceder que el resultado sea negativo, lo cual configuraría una pérdida para el sujeto enajenante. Esto se configuraría en el caso en que el precio de venta fuese inferior a la sumatoria del valor de adquisición actualizado y los gastos directos e indirectos vinculados a la operación. En este caso estaremos en presencia de un quebranto específico por lo cual no solo el contribuyente no estará obligado al pago del impuesto, sino que, podrá utilizar este quebranto cuando obtenga un resultado bruto positivo por la venta de un inmueble gravado hasta cinco años inmediatos siguientes de su obtención. Además, estos quebrantos son actualizables de acuerdo al Índice de Precios Internos al por Mayor (IPIM) publicado por el INDEC, considerando el mes de cierre de ejercicio fiscal en que se originaron y el mes de cierre del ejercicio fiscal que se liquida.

En segundo lugar, el caso de la casa habitación. El artículo 20 inc. o) de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece que el resultado derivado de la venta de la casa-habitación del contribuyente se encuentra exento del Impuesto a las Ganancias. Además, recordemos que en estos casos también se encuentra exento en el ITI, pero para ello se debe tramitar el certificado de no retención correspondiente. El Decreto 976/2018, a su vez define qué se entiende por “casa habitación” y establece que es aquel inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente.

En cuanto a los bienes recibidos por herencia, legado o donación corresponderá que se tribute el Impuesto a las Ganancias en tanto el causante o el donante hubiera adquirido el bien con posterioridad al 1/1/2018 inclusive. El Decreto 976/2018 especifica el momento a partir del cual se perfecciona el hecho imponible y establece que en caso de bienes o derechos sobre inmuebles recibidos por herencia, legado o donación, se produce cuando se hubiere verificado alguno de los siguientes supuestos: a) se hubiere otorgado la escritura traslativa de dominio; b) se haya suscripto el boleto de compraventa siempre que se haya obtenido la posesión; c) se haya obtenido la posesión aun cuando el boleto de compraventa se hubiera celebrado con anterioridad; y d) se hubiera suscripto o adquirido el boleto de compraventa sin que se tuviera la posesión o de otro modo se hubieren adquirido derechos reales.

Sin embargo, cuando las personas humanas o sucesiones indivisas hayan obtenido un resultado por la venta ya sea tanto por la enajenación de algún inmueble y/o transferencia de derechos sobre inmuebles y el mismo fue adquirido con anterioridad al 1/1/2018, en estos casos la persona deberá pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) conforme la Ley 23.905 y RG 2141/2006 (AFIP). Es decir que el escribano interviniente en la operación actuará como agente de retención del mencionado impuesto aplicando una tasa del 1,5% al precio de venta.

Finalizando, mencionaremos dos casos: el primero en relación a las obras en construcción sobre inmueble propio realizadas al 1/1/2018. En este caso la enajenación del inmueble construido quedará alcanzado por el impuesto a las Transferencia de Inmuebles (ITI). En segundo término, un caso especial, en donde el contribuyente deberá pagar ITI en lugar de Ganancias, y es cuando se hubiera suscripto un boleto de compraventa y se haya pagado al 31/12/2017 un monto mínimo del 75% del precio pactado, siempre y cuando no se hayan verificado algunos de los supuestos a), b), c) y d) anteriormente enumerados.

Con la sanción del Decreto 976/2018 analizado, se aclaran puntos de la letra de la norma que debían ser regulados y/o especificados intentando hacer una norma clara sin puntos oscuros y/o grises que impliquen la posibilidad de diferentes interpretaciones. Siempre que existan diferentes formas de abordar una problemática existirán posibilidades de litigiosidad con respecto al pago, lo cual influye negativamente en uno de los fines del Estado que es recaudar en forma eficiente.

Seguramente en los próximos años, seguirán operando en paralelo las normas del Impuesto a las Ganancias y el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, donde en materia de objeto se autoexcluyen. Habrá que asesorarse adecuadamente y profesionalmente ante la decisión de adquirir o vender bienes raíces. En momentos en donde el proceso inflacionario erosiona fuertemente el poder de compra de nuestros ahorros, el adquirir bienes inmuebles, históricamente ha sido un resguardo de valor indiscutible. Analizar estas cuestiones impositivas que hacen al costo tributario de una inversión y afectan el resultado del proceso de compra-venta, es de sustancial importancia para la correcta toma de decisiones.

 

(*) Contador Público (UNLP)
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