Hace unos años el cepo cambiario impedía a la clase media la adquisición de vivienda propia, debido a la imposibilidad de acceder a la compra de dólares. Sólo podían llegar aquellos que tenían la posibilidad de conseguir un crédito “ProCrear”.

Luego la devaluación de finales de 2015 y con la salida del cepo se organizaron nuevas líneas de crédito UVI, modalidad para el ahorro y el préstamo que equivalen a la milésimo parte del costo promedio de construcción que se actualiza diariamente por el CER, basado en el índice de precios al consumidor.

Finalmente unos meses después aparecieron los créditos UVA, que se actualiza mensualmente aplicando el índice del costo de la construcción y entre ambas modalidades le dieron un fuerte impulso a la compra, refacción y construcción de viviendas.

En ambos casos, y según lo otorgara un banco privado uno público, el tomador recibía el 70 o el 80 por ciento del valor total de la operación, debiendo hacerse cargo del resto, lo que permitía un funcionamiento fluido del sistema, que sin embargo encontró rápidamente un nuevo obstáculo.

Es que la suba del dólar torna incompetentes a estas modalidades para continuar impulsando del mercado, fundamentalmente porque los créditos se otorgan en moneda nacional, pero las operaciones de compra venta de inmuebles se pactan –desde hace décadas- en dólares.

 

Por la suba del dólar caen las expectativas del crédito UVA

En la segunda mitad de 2017 se quebraron las expectativas que los UVA habían generado, porque la cotización del billete verde pasó de 17 a 20 pesos, provocando un brusco freno en las operaciones inmobiliarias, fundamentalmente porque con el mismo monto otorgado en el crédito original ya no se podían obtener los dólares necesarios para la compra.

En las compra ventas inmobiliarias lo habitual es que entre la fecha de firma de boleto y la escritura pasen aproximadamente 90 días. Ese lapso hizo que los créditos otorgados se licuaran impidiendo cumplir con el precio pactado en moneda extranjera y generando temor entre futuro tomadores de créditos UVA.

Ahora, menos de un año después de esa devaluación, una nueva corrida cambiaria, que llevo el dólar de 20 a 23 pesos, vuelve a impactar sobre los créditos, alejando cada vez más a las familias del acceso a su casa propia, y complicando la actividad de los martilleros por el parate del sector inmobiliario.

Para que se entienda claramente tomemos el siguiente ejemplo: si al comprador se le otorgada un créditos por el 70 por ciento de los pactado en el boleto, con base a un precio de U$S 100.000, el banco se comprometía a entregarle $1.400.000, para adquirir U$S70.000, pero devaluación mediante, cuando llega el momento de escriturar alrededor de 90 días después, el dinero del crédito solo le alcanza para U$S60.870, por lo que deberá contar con U$S10.000 extra para completar la transacción.

Ahora las preguntas: ¿La diferencia falta porque el comprador es incumplidor?, no, ¿La diferencia falta porque el bando otorgante es incumplidor?, no. ¿La diferencia falta porque el vendedor pretende un precio mayor?, no. La diferencia falta porque el Estado no ha sido capaz de brindar seguridad jurídica a las transacciones. Y el efecto inmediato es que el comprador pierde la seña, el vendedor pierde la venta, el banco pierde un cliente de su cartera y el mercado inmobiliario se contrae, porque la construcción y contra de vivienda deja de ser una inversión segura, tentadora y rentable.

 

Dólar Financiero Inmobiliario

Para resolver el problema es necesaria la creación de un “Dólar Financiero Inmobiliario”, que permita el cumplimiento de los contratos, a través de una garantía del Estado de entregar la cantidad de dólares pactada durante la firma del boleto de compra venta, más allá de los vaivenes del mercado cambiario durante el proceso.

La diferencia será absorbida por el Estado, lo que tendrá un costo fiscal insignificante si se lo compara con los beneficios de la reactivación del mercado inmobiliario, creador de empleo directo en la construcción y de fuentes de trabajo permanentes en el mantenimiento de edificios y administración de consorcios.

(*) Presidente del Colegio de Martilleros de La Plata